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L’industrie des centres commerciaux

par GiraudMalls 2 Février 2014, 14:17 Centres commerciaux

Cela pourrait paraître incongru pour certains mais il m'arrive encore d'expliquer la différence entre un centre commercial et un hypermarché. Autant l'hypermarché est un concept clair pour tous les Français, autant la définition d'un centre commercial reste plus floue. Voici donc la définition officielle émise par le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) : "un centre commercial se définit comme un ensemble d'au moins 20 magasins et services totalisant une surface commerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5000 m², conçu, réalisé et géré comme une entité". Très souvent il abrite une locomotive alimentaire tel un supermarché ou un hypermarché. Pour les plus curieux, je vous laisse découvrir à la fin de cet article le détail des typologies des centres commerciaux.

Parlons Industrie des centres commerciaux maintenant. Elle pèse en effet 3 milliards d’euros de chiffre d’affaires, pas neutre en terme de retail… La promotion des centres commerciaux a été réalisée par trois types d’investisseurs : les grands bailleurs de fonds (institutionnels issus du monde bancaire et de la finance), tels qu’Unibail Rodamco, Hammerson, Klépierre, les acteurs issus de la filière de la promotion immobilière et les filiales immobilières des groupes de distribution alimentaire.


Les sociétés foncières
Parly 2 dans les Yvelines est le premier centre commercial à avoir été construit, en 1969, par la foncière SCC (la Société des Centres Commerciaux, devenue Shopping Center Company) détenue par Robert de Balkany. Avec ses 107 000 m2 de superficie sur trois étages et ses 191 boutiques, Parly 2 a longtemps été le plus grand centre commercial d’Europe. Cap 3000 à Nice a ouvert la même année. De nombreuses banques (Worms & Cie, la Compagnie Bancaire, etc...) ont investi dans les centres commerciaux dans ces années, la rentabilité étant forte et pérenne grâce à une politique de baux commerciaux à long terme. Aussi, au fil de rachat et de fusion successifs, les plus grandes foncières françaises ou étrangères implantées en France sont Unibail-Rodamco, Klépierre, Hammerson, Corio, SCC, etc…

Les sociétés issues de la promotion immobilière
Dans la même veine que Robert de Balkany, des entrepreneurs visionnaires ont créé leurs propres structures : La Compagnie de Phalsbourg est créée en 1989 par Philippe Journo. Alain Taravella crée Altaréa en 1994. Il rachètera Cogedim en 2007 et Rue du Commerce en 2011. Ou encore, Maurice Bansay qui fonde en 1996 la société Apsys et qui vient de racheter le centre de Beaugrenelle.

Les sociétés immobilières des hypermarchés
Avec l’apparition des centres commerciaux construits par les foncières, les hypermarchés se sont dits qu’ils pouvaient associer à une grosse locomotive alimentaire, une galerie marchande abritant des services comme le tabac, la presse puis des boutiques de prêt-à-porter. Carrefour, Auchan et Casino ont chacun créé une activité dédiée à cette nouvelle forme de commerce via leurs sociétés immobilières propres.

Carrefour Property est présente sur trois pays et gère pour l’instant 1,1 million de m2 en galerie marchande. En effet, en décembre 2013, Carrefour vient de racheter à Klépierre 127 galeries en Europe qu’elle lui avait (en partie) vendu en 2000 (!) au moment du rachat de Promodès par Carrefour, désendettement oblige. Carrefour Property apportera aussi ses actifs à cette opération qui devrait voir naître une nouvelle société, détenue à 42% par Carrefour.

Immochan a été créée en 1976 et est promoteur, investisseur et gestionnaire de 340 centres commerciaux dans douze pays. Elle détient 2 millions de m2 loués en galerie marchande.

Enfin, Sudéco aujourd’hui rebaptisée Mercialys, société immobilière du groupe Casino cotée en Bourse, détient 105 sites dont 70 centres commerciaux pour une surface locative de 647 800 m2. Avec ces sociétés, les géants de la distribution ont distingué l’exploitation de la gestion des actifs. Pour les enseignes Leclerc et Intermarché, ce sont leurs adhérents, des chefs d’entreprise indépendants, qui prennent le risque d’investir dans leurs propres galeries marchandes, quand il y en a une !

Au vu de la baisse de fréquentation de centres commerciaux (érosion de quelques pourcents par an depuis 2008), une nouvelle composante est aujourd’hui prise en compte : le digital. Comme l’explique Jean-Michel Silberstein, délégué général du CNCC, dans la présentation de l’étude BearingPoint, « e-Commerce et stratégie cross-canal », « avec la montée en puissance du e-commerce et plus généralement du digital, le commerce en point de vente va plus évoluer dans les dix prochaines années que sur l’ensemble du siècle passé ».

Les centres commerciaux sont au cœur de cette stratégie cross-canal. Les questions basiques du consommateur : pourquoi vais-je dans un centre commercial, que vais-je y chercher et qu’est-ce que j’y trouve sont d’autant plus de sens face à la puissance du web. A suivre…

Selon le CNCC, les centres commerciaux se découpent selon différentes typologies.

Les centres commerciaux super régionaux
Leur surface GLA est supérieure à 80 000 m² et/ou ils totalisent au moins 150 magasins et services. Exemples : Belle Epine, Créteil Soleil, Evry 2, Forum des Halles, O’parinor, Parly 2, Les Quatre Temps, Rosny 2, Val d'Europe, Vélizy 2, Lyon Part-Dieu
Les centres commerciaux régionaux
Leur surface GLA est supérieure à 40 000 m² et/ou ils totalisent au moins 80 magasins et services. Exemples : Cap 3000, Carrefour Vitrolles, Carré Sénart, Centre Deux, Cité Europe, Euralille, Grand Var, La Toison d'Or, Bordeaux Le Lac, V2, Lyon Confluence
Les grands centres commerciaux
Leur surface GLA est supérieure à 20 000 m² et/ou ils totalisent au moins 40 magasins et services. Exemples : Les Atlantes, Bonneveine, Centre Bourse, Croix Dampierre, Espace Coty, Nice Lingostière, Grand Sud, Centre Jaude, Place d'Arc
Les petits centres commerciaux
Leur surface GLA est supérieure à 5 000 m² et/ou ils totalisent au moins 20 magasins et services. Exemples : Angoulins, Pau Bosquet, Espace d'Erlon, Caen Paul Doumer, Bordeaux Saint Christoly, La Visitation
Les centres à thèmes
Ce sont des centres commerciaux spécialisés, par exemple dans l'équipement de la maison ou les boutiques de fabricants. Exemples : Art de Vivre Eragny, Marques Avenue, Usine Center, Quai des marques

Voir aussi le classement des centres commerciaux en France établi en janvier 2014 par notre agence Malls, membre du CNCC depuis 2003.
http://www.fredericgiraud.eu/2014/01/classement-des-centres-commerciaux-fran%C3%A7ais.html

Les grandes foncières et acteurs des centres commerciaux en France

Les grandes foncières et acteurs des centres commerciaux en France

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commentaires

Hawa 11/11/2014 15:33

Article très intéressant et surtout très instructif ! Celui-ci va beaucoup m'aider pour ma thèses et mes sources, Merci !

Frederic Giraud 15/11/2014 00:46

Je vous remercie ! Bon courage pour votre thèse. Frédéric

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